2026년부터 시행될 가족 간 부동산 저가 매매에 대한 취득세 과세 제도는 많은 이들에게 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다. 이 제도는 매매가가 시가보다 현저히 낮은 경우 해당 거래를 증여로 간주하여 높은 취득세를 부과하는 내용을 담고 있다. 이에 대한 이해를 돕기 위해 주요 내용을 정리해보았다.
가족 간 저가 매매에 대한 제도 변화와 그 배경
변화의 흐름과 제도 시행 배경
2026년 1월 1일부터 시행될 이 제도는 가족 간의 부동산 거래에서 저가 매매를 방지하고자 하는 취지가 담겨 있다. 행정안전부는 이러한 취지를 가지고 지방세법 개정안을 국회에 제출하였으며, 언론 보도에 따르면 이는 많은 가족들이 부동산 거래를 할 때 주의해야 할 사항으로 작용할 것이다. 저가 매매가 빈번하게 이루어지면서 세수 확보의 필요성이 대두된 것 역시 제도 시행의 배경 중 하나이다.
제도 개요 및 주요 내용
이 제도의 핵심은 가족 간 매매가 시가보다 현저히 낮을 경우 이를 증여로 간주하여 취득세를 부과하는 것이다. 여기서 ‘현저히 낮은 가격’의 기준은 상속세 및 증여세법을 참고하여 정해질 예정이다. 이를 통해 저가 매매를 통한 세금 회피를 차단하겠다는 목표가 있다.
취득세 세율 및 계산 방법에 대한 이해
취득세 세율 안내
2026년부터 새롭게 적용될 취득세 세율은 기존의 증여 세율과 유사한 범위에서 결정된다. 주택 유형, 가액, 지역에 따라 세율이 다르게 적용되며, 비규제지역과 조정대상지역으로 나뉘어 세부적인 세율이 달라진다. 아래 표는 거래 유형별 취득세율을 정리한 것이다.
| 거래 유형 | 비규제지역 | 조정대상지역 |
|---|---|---|
| 일반 매매 | 1~3% | 1~3% |
| 증여 (기존) | 3.5%~12% | 최대 12% |
| 저가 매매 (2026년~) | 3.5%~12% | 최대 12% |
실제 세금 부담 사례 분석
특히 서울과 같은 조정대상지역에서의 저가 매매에 따른 세금 부담은 상당할 수 있다. 예를 들어, 부모가 자녀에게 시가 10억 원의 아파트를 5억 원에 판매할 경우, 기존의 유상 거래로 인정되면 약 1,500만 원의 취득세가 부과되지만, 2026년 이후에는 증여로 간주되어 약 1억 2,000만 원의 취득세가 부과될 수 있다. 이는 약 1억 500만 원의 추가 부담을 초래하는 것이다.
적용 대상 및 기준의 구체화
적용 대상 및 판단 기준
이 제도의 적용 대상은 배우자, 직계존속, 직계비속으로 한정된다. 즉, 법적으로 혼인 관계에 있는 배우자와 부모, 자녀 등 직계 가족 간의 거래가 포함된다. ‘현저히 낮은 가격’의 기준은 상속세 및 증여세법의 기준을 따르며, 통상 시가 대비 30% 또는 3억 원 이하로 정해질 예정이다. 다만, 이는 시행령에서 구체화될 예정이므로 지속적인 확인이 필요하다.
조정대상지역 현황과 주의사항
2025년 10월 기준 조정대상지역은 서울 전역, 경기 일부 지역, 인천의 특정 구역으로 지정되었다. 조정대상지역에서의 거래는 최대 12%의 높은 취득세가 부과되므로, 해당 지역에서 부동산 거래를 계획하는 경우 특히 주의가 필요하다. 지역별 변동 사항은 국토교통부 공고 및 지자체 공지에서 최신 정보를 반드시 확인해야 한다.
실제 상황에서의 실행 전략
취득세 과세에 대한 대응 방안
부동산 거래를 계획 중인 가족이라면, 2025년 말까지 거래를 완료하는 것이 유리할 수 있다. 잔금 및 등기를 2025년 12월 31일까지 완료하면 기존 규정이 적용될 가능성이 높기 때문이다. 또한, ‘현저히 낮은 가격’ 기준을 정확히 파악하여 증여 간주를 회피하는 전략도 필요하다.
전문가 상담의 중요성
부동산 거래는 복잡한 세법이 얽혀 있는 분야이므로, 세무사 또는 법무사와의 상담은 필수적이다. 각자의 상황에 맞는 최적의 방법을 선택할 수 있도록 전문가의 조언을 받는 것이 필요하다. 특히, 시행령이 발표된 후에는 구체적인 기준과 절차에 대한 확인이 필수적이다.
체크리스트 및 마무리
부동산 거래 체크리스트
- 2025년 12월 31일까지 거래 완료 여부 확인
- ‘현저히 낮은 가격’ 기준 확인
- 적정 가격으로 거래할 수 있는지 검토
- 증여세 및 양도소득세에 대한 이해
- 전문가 상담을 통한 최적의 거래 방식 선택
- 조정대상지역 확인 및 최신 정보 업데이트
- 시가 산정 기준 파악
- 실거래가 신고 의무 숙지
- 지방세 및 증여세 과세 여부 검토
- 거래의 적법성 확인
2026년부터 시행되는 가족 간 부동산 저가 매매 취득세 과세 제도는 많은 변화를 가져올 것으로 예상된다. 이 제도를 통해 가족 간의 부동산 거래에서 발생할 수 있는 세금 문제를 사전에 해결하기 위해서는 적극적인 정보 수집과 전문가 상담이 필수적이다. 법적 효력은 원본 법령에 따라 적용되므로, 반드시 최신 정보를 확인하고 대응 방안을 마련해야 한다.