이번 포스팅에서는 2024타경66687 사건에 대한 경매 분석을 통해 경험을 공유하고자 합니다. 이 글은 경매 초보자가 낙찰률을 높이기 위해 필요한 정보를 정리한 학습일지입니다.
사건 개요
광주광역시 비아동에 위치한 하남지구호반아파트는 27년차의 59㎡ 규모로, 총 951세대의 아파트 단지입니다. 이 아파트는 전반적으로 규모가 있는 편으로, 경매에 나온 물건은 7층에 위치하고 있습니다. 현재 소유주가 직접 거주 중이며, 2008년부터 살고 있는 것으로 확인되었습니다.
권리 분석
소유주가 장기간 거주하고 있기 때문에 특별한 권리 분석 이슈는 없습니다. 그러나, 소유주가 오래된 아파트에서 살고 있어 상태가 좋지 않을 가능성도 염두에 두어야 합니다. 경매사이트에 따르면 미납 관리비는 약 175만원으로 확인되었고, 이는 개인 사용한 수도 및 난방비가 포함된 금액입니다.
위치 및 입지
이 아파트는 광산IC와 가까워 교통이 편리하며, 초등학교와 가까워 자녀가 있는 가정에 적합하다는 평이 있었습니다. 비아동 지역은 호남고속도로 인근으로 아파트 가격 방어가 잘 이루어지고 있어 주목할 만한 입지입니다.
시세 조사
하남지구호반아파트의 최근 매매 거래는 주로 임대 거래가 이루어지고 있으며, 2024년에는 약 22건의 매매가 발생했습니다. 특히 105동 중층의 거래는 약 1.4억원으로 형성되었으며, 리모델링 여부에 따라 가격 차이가 나는 것으로 보입니다.
매각 사례
해당 단지의 경매는 총 47건이 진행되었고, 2020년 이후에는 5건의 경매가 있었습니다. 최근에는 경쟁률이 높지 않아 실입찰 시 유리할 수 있었습니다.
입찰 시뮬레이션
경매 물건인 105동의 특성상 로얄동으로 평가받고 있어 입찰을 결정했습니다. 이전 매각사례를 참고하며 입찰가를 설정했으며, 12,500만원 이상의 입찰가를 예상했습니다. 그러나 입찰당일, 예상 외로 19명이 참여하여 경쟁이 치열했습니다.
실 낙찰가
최종 낙찰가는 130,456,789원이었으며, 매각률은 89.35%로 확인되었습니다. 아쉽게도 패찰이었지만, 경쟁 속에서 3등을 기록한 것은 의미 있는 경험이었습니다.
자주 묻는 질문
질문1: 경매에서 패찰이란 무엇인가요?
패찰은 입찰자가 낙찰받지 못한 경우를 의미하며, 낙찰가보다 낮은 입찰가를 제시한 경우 발생합니다.
질문2: 경매 입찰 시 유의해야 할 점은 무엇인가요?
입찰 전에 철저한 시장 조사와 시세 분석이 중요합니다. 또한, 입찰가를 설정할 때는 본인의 예산을 고려해야 합니다.
질문3: 경매에 참여하기 전 알아야 할 기본적인 절차는?
경매 참여 전에는 법원에 등록하고, 원하는 물건의 권리 분석과 시세 조사를 진행하는 것이 필수적입니다.
질문4: 경매 물건 상태는 어떻게 확인하나요?
경매 물건의 상태는 사전에 현장 답사를 통해 확인할 수 있으며, 관리비 미납 여부 등도 확인해야 합니다.
질문5: 경매 물건의 시세는 어떻게 조사하나요?
시세는 부동산 정보를 제공하는 웹사이트나 지역 부동산 중개업소를 통해 조사할 수 있습니다.
이렇게 광주 비아동 하남지구호반아파트의 경매 분석을 마칩니다. 다음 경매에서는 반드시 낙찰로 이어지는 경험을 쌓기를 기대합니다.