근저당은 부동산 거래에서 중요한 요소로, 이를 이해하고 활용하는 것은 매우 필요합니다. 이번 글에서는 근저당의 개념, 설정 방법, 말소(해지) 방법, 그리고 관련 비용을 2026년 현재 기준으로 정리하여 자세히 설명하겠습니다.
근저당의 정의 및 중요성 이해하기
근저당은 앞으로 발생할 채권을 담보하기 위해 저당권을 미리 설정하는 행위를 의미합니다. 채권자는 채무자가 제공한 부동산을 담보로 하여, 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 해당 부동산을 경매에 넘길 수 있습니다. 이러한 과정에서 근저당이 설정되어 있다면, 전세금이나 담보금 반환 우선순위가 보장되므로 매우 중요한 요소입니다.
예를 들어, 만약 집주인이 부동산을 담보로 대출을 받고, 이를 갚지 못할 경우 경매로 넘어가게 될 수 있습니다. 이때 근저당이 설정되어 있으면, 세입자는 우선적으로 보증금을 회수할 수 있는 권리를 갖게 됩니다. 반면, 근저당이 없다면 다른 채권자들이 먼저 자금을 회수하게 되어, 세입자는 돌려받을 수 있는 금액이 남아있지 않을 수 있습니다. 이러한 이유로 근저당의 설정은 매우 중요하다고 할 수 있습니다.
근저당 설정 방법과 필요한 비용 살펴보기
근저당을 설정하는 과정은 여러 단계로 이루어져 있으며, 비용도 발생합니다. 아래는 2026년 기준으로 근저당 설정 방법과 그에 따른 비용을 정리한 내용입니다.
근저당 설정 절차
- 근저당권 설정 계약서를 작성하고 도장을 날인합니다.
- 위임장에 등기의무자인 소유자의 인감도장을 날인합니다.
- 부동산 관할 시구군청 세무과에서 근저당권 설정계약서 복사 후 등록면허세를 발급받습니다.
- 등록면허세를 은행에 납부하고 영수증을 보관합니다.
- 구청 내 은행에서 국민주택채권을 매입합니다.
- 채권 매입 후, 영수증에 있는 채권번호를 확인합니다.
- 관할 등기소에서 근저당권 설정 신청서를 작성하고 수입증지를 발급받습니다.
근저당 설정에 필요한 비용
- 등록면허세: 채권채고액 × 0.2%
- 지방교육세: 등록면허세액 × 20%
- 국민주택채권 매입: 설정금액의 1% (채권채고액이 2,000만원 이하인 경우 제외)
- 수입증지 수수료: 1.5만원 (필지당)
- 법무사 위임 시 별도의 수수료가 발생할 수 있습니다.
근저당 설정 시 필요 서류
- 신청자
- 소유자(등기의무자)
- 등기권리증
- 인감도장 (일반 도장 불가)
- 인감증명서
- 주민등록초본 (과거 주소 이력 포함)
- 법인의 경우 법인 등기부등본
- 신분증
- 주민등록등(초)본
- 인감도장 (일반 도장 가능)
- 근저당권 설정 계약서
- 신분증
모든 서류는 발행일로부터 3개월 이내로 제출해야 하며, 주민등록번호는 모두 공개되어야 합니다.
근저당 말소(해지) 방법 및 비용 알아보기
근저당은 부동산 소유자가 담보로 설정한 융자금을 모두 상환하더라도 자동으로 해지되지 않으며, 직접 해지신청을 해야 합니다. 다음은 근저당 말소(해지) 방법과 비용을 2026년 기준으로 정리한 것입니다.
근저당 말소(해지) 절차
- 은행에서 필요한 서류를 발급받습니다 (등기사항전부증명서, 등기필증, 위임장, 해지증서, 근저당설정 계약서).
- 가까운 시구군청에 근저당 설정 해지 요청 및 등록면허세 영수필 확인서를 발급받습니다.
- 등록면허세 납부용지를 지참한 후, 은행이나 인터넷을 통해 납부합니다.
- 해지증서 및 위임장을 작성합니다 (필요 시).
- 부동산 관할 등기소에 근저당권 등기말소 신청서를 작성하고 수수료를 납부합니다.
- 수수료 납부 후 영수증을 3장 발급받습니다 (본인 보관용, 은행 제출용, 등기소 제출용).
- 영수증을 지참한 후 말소등기과 신청서를 제출합니다.
근저당 말소(해지) 비용
- 셀프 근저당 말소: 등기신청수수료 3,000원 + 등록면허세 7,200원 + 등기사항 일부증명서 1,200원 = 총 11,400원
- 은행 대리신청: 4~5만원
- 법무사 대행: 법무사마다 상이합니다.
직접 해보려는 경우, 셀프 근저당 말소가 저렴하지만 여러 서류와 업체 방문으로 인한 번거로움이 있을 수 있습니다. 따라서 스트레스를 피하고 싶다면 은행에 대리신청을 맡기는 것도 좋은 선택입니다.
마무리
이번 글에서는 근저당 설정과 말소(해지) 방법 및 비용에 대해 살펴보았습니다. 근저당은 부동산 거래에서 중요한 의미를 지니며, 이에 대한 이해는 필수적입니다. 올바른 정보와 방법을 통해 근저당을 효과적으로 관리하시기 바랍니다.
🤔 근저당 설정과 관련하여 진짜 궁금한 것들 (FAQ)
근저당 설정이란 무엇인가요?
근저당 설정은 미래에 발생할 채권을 담보하기 위해 미리 저당권을 설정하는 것을 의미합니다. 이는 채권자의 권리를 보호하기 위한 방안입니다.
근저당 설정이 필요한 이유는 무엇인가요?
근저당 설정이 없으면 채권자들이 먼저 돈을 회수하게 되어 세입자는 보증금을 잃을 위험이 커집니다. 따라서 이를 통해 우선순위를 확보하는 것이 중요합니다.
근저당 설정 비용은 어떻게 되는 건가요?
설정 비용은 등록면허세, 지방교육세, 국민주택채권 매입 비용 등이 포함됩니다. 구체적인 금액은 채권채고액에 따라 달라집니다.
근저당 말소를 위해 어떤 절차가 필요한가요?
근저당 말소를 위해서는 은행에서 필요한 서류를 발급받고, 시구군청에 해지 요청을 하며, 등기소에 신청서를 제출해야 합니다.
은행 대리신청과 셀프 신청의 차이는 무엇인가요?
은행 대리신청은 전문가에게 맡겨 더 수월하게 진행할 수 있지만, 비용이 발생합니다. 반면, 셀프 신청은 비용이 적지만 여러 서류 작업이 필요합니다.
근저당 말소에 드는 비용은 얼마인가요?
셀프 근저당 말소는 약 11,400원이 드는 반면, 은행 대리신청 시 4~5만원이 소요됩니다. 법무사 대행 비용은 각 법무사마다 차이가 있습니다.
근저당 설정 후 해지하지 않으면 어떻게 되나요?
근저당은 융자금을 상환하더라도 자동으로 해지되지 않으므로, 해지하지 않으면 채권자에게 여전히 담보로 남아있게 됩니다.